Kupno mieszkania to wieloetapowy proces, który często zaczyna się od podpisania umowy przedwstępnej. Jednak dopiero umowa przyrzeczona przenosi własność nieruchomości na kupującego. To kluczowy moment, bo właśnie wtedy dochodzi do faktycznej sprzedaży nieruchomości i zmiany właściciela w księdze wieczystej. Dla wielu osób, które po raz pierwszy kupują mieszkanie, pojęcie umowy przyrzeczonej brzmi dość formalnie – dlatego warto wiedzieć, czym jest i dlaczego ma tak duże znaczenie.
Czym różni się umowa przyrzeczona od przedwstępnej?
Najprościej mówiąc, umowa przedwstępna to obietnica – sprzedający i kupujący zobowiązują się, że w przyszłości zawrą umowę przyrzeczoną. W umowie przedwstępnej określa się najważniejsze warunki – cenę, termin podpisania aktu notarialnego, harmonogram wpłat. Natomiast umowa przyrzeczona to już właściwa umowa sprzedaży mieszkania zawarta w formie aktu notarialnego. To w tym momencie następuje przeniesienie własności mieszkania i od tej chwili nowy właściciel może wpisywać się do księgi wieczystej i faktycznie dysponować lokalem. W praktyce oznacza to, że dopiero umowa przyrzeczona ma moc prawną do zmiany właściciela nieruchomości – bez niej nie możesz sprzedać, wynająć ani formalnie korzystać z mieszkania na pełnych prawach. Dodatkowo umowa przyrzeczona wymaga udziału notariusza i wiąże się z opłatami: taksą notarialną, podatkiem PCC (w przypadku rynku wtórnego) oraz wpisem do księgi wieczystej. Dlatego podpisując umowę przedwstępną, dobrze jest dokładnie zapisać wszystkie warunki – tak, aby przy akcie notarialnym nie było żadnych niedomówień ani nieprzyjemnych niespodzianek.
Jak wygląda podpisanie umowy przyrzeczonej u notariusza?
Umowa przyrzeczona musi być zawsze podpisana w formie aktu notarialnego – bez tego przeniesienie własności jest nieważne. Strony spotykają się w kancelarii notarialnej, gdzie notariusz odczytuje cały akt, potwierdza tożsamość stron i dopilnowuje, by transakcja była zgodna z prawem. W akcie notarialnym zapisuje się szczegółowe dane obu stron, opis nieruchomości, sposób zapłaty oraz termin wydania lokalu. Po podpisaniu aktu notarialnego kupujący staje się właścicielem, a notariusz składa wniosek o wpis nowego właściciela do księgi wieczystej.
Od czego zależą koszty umowy przyrzeczonej?
Podpisanie umowy przyrzeczonej wiąże się z kosztami – największy to taksa notarialna, której wysokość zależy od wartości nieruchomości. Do tego dolicza się podatek PCC (2% od wartości, jeśli kupujesz mieszkanie z rynku wtórnego), opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej i – jeśli kupujesz na kredyt – opłatę za wpis hipoteki. Zawsze warto wcześniej sprawdzić, ile wyniesie całkowity koszt, by nie zaskoczył Cię w dniu podpisania aktu. Dobrze też pamiętać, że przy zakupie mieszkania od dewelopera (z VAT-em) zazwyczaj nie płacisz PCC. Wysokość taksy notarialnej jest regulowana przepisami, ale notariusz może ją obniżyć – warto wcześniej zapytać o możliwe zniżki. Często dochodzą też koszty za wypisy aktu notarialnego, które trzeba opłacić od każdego egzemplarza. W przypadku transakcji kredytowanej trzeba też doliczyć koszt ustanowienia hipoteki – zwykle to dodatkowe kilkaset złotych. Im droższa nieruchomość, tym większa opłata notarialna – dlatego przy zakupie drogiego mieszkania dobrze jest porównać stawki u kilku notariuszy.
Dlaczego umowa przyrzeczona jest tak ważna?
Podpisanie umowy przedwstępnej nie oznacza jeszcze, że jesteś właścicielem nieruchomości – to dopiero umowa przyrzeczona przenosi prawo własności. Daje Ci to pewność, że transakcja jest prawnie wiążąca, a sprzedający nie może się z niej wycofać. To szczególnie istotne w przypadku kupna mieszkania na kredyt – bank przelewa pieniądze dopiero wtedy, gdy masz umówiony termin podpisania aktu notarialnego. Umowa przyrzeczona zabezpiecza interesy obu stron – kupujący ma pewność, że zapłaci za realną własność, a sprzedający – że otrzyma pieniądze.
Jak przygotować się do podpisania umowy przyrzeczonej?
Przed podpisaniem aktu notarialnego sprawdź dokładnie wszystkie dokumenty – księgę wieczystą, stan prawny mieszkania, umowę kredytową, jeśli finansujesz zakup pożyczką. Upewnij się, że wszystkie warunki z umowy przedwstępnej zostały spełnione – np. sprzedający spłacił kredyt hipoteczny albo usunął wpis o egzekucji komorniczej. Dobrą praktyką jest też jeszcze raz obejrzeć mieszkanie przed aktem – by upewnić się, że jest w stanie, na jaki się umawialiście. Pomoże Ci w tym lista kontrolna:
- Sprawdź numer księgi wieczystej i aktualne wpisy.
- Zweryfikuj, czy mieszkanie nie ma obciążeń ani służebności.
- Upewnij się, że sprzedający przedstawił wymagane zaświadczenia (np. brak osób zameldowanych).
- Jeśli kupujesz na kredyt – skontaktuj się z bankiem i sprawdź harmonogram przelewu środków.
- Umów wizytę u notariusza z wyprzedzeniem i poproś o wzór aktu do wglądu.
- Sprawdź, czy masz przygotowaną kwotę na taksę notarialną, podatek PCC i opłaty sądowe.
Umowa przyrzeczona – jak możemy Ci pomóc?
Podpisanie umowy przyrzeczonej to formalność, ale wymaga dopilnowania wielu szczegółów. Jeśli planujesz kupno mieszkania, chcesz uniknąć problemów lub sprzedać nieruchomość bez stresu – skontaktuj się z nami. Zespół KupiecMieszkan.pl pomoże Ci przejść cały proces krok po kroku, od umowy przedwstępnej po akt notarialny. Działamy szybko, rzetelnie i z pełnym wsparciem prawnym. Sprawdź nas i sprzedaj lub kup bez nerwów!
